被告業主劉某與原告某物業公司簽訂服務合同，合同履行期間，業主劉某家里的四輛自行車不見了想去查監控，物業保安說沒有監控；居住的房子也在收房后第三年就出現漏水問題，幾個房間的墻壁都出現發霉情況，多次聯系物業均未得到妥善解決。一氣之下，劉某拒絕繳納物業費，共拖欠物業費及相關費用合計6970元。物業公司多次催討未果，遂訴至江西省瑞金市人民法院。
案件受理后，承辦法官考慮到物業服務合同糾紛的特殊性，第一時間聯系雙方當事人，耐心傾聽雙方訴求，積極安撫雙方情緒。向雙方當事人細致闡釋業主與物業公司各自的權利與義務，明確業主需依法繳納物業費，也督促物業公司正視服務短板。經過法官的悉心調解，雙方達成調解協議，被告同意向原告支付物業服務費5000元。
律師解讀
本案是典型的因物業服務瑕疵引發的業主拒交物業費糾紛，核心爭議焦點在于業主拒交物業費的合理性、物業公司的服務義務邊界及雙方責任的平衡，結合《民法典》相關規定及司法實踐，具體解讀如下：
其一，物業公司的核心義務界定。根據《民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護相關設施，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。本案中，物業公司未在小區相關區域設置監控，導致劉某自行車丟失后無法協助查找，且對房屋漏水、墻壁發霉問題未采取有效維修措施，未全面履行物業服務合同約定的安保及維修義務，已構成違約。
其二，業主拒交物業費的法律邊界。《民法典》第九百四十四條明確規定，物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。但本案中，劉某拒交物業費系因物業公司長期未解決服務瑕疵，并非無正當理由拖欠，該抗辯具有一定合理性；同時需明確，業主不能以物業存在服務瑕疵為由完全拒交物業費，僅可據此主張減免部分費用，本案調解協議中劉某支付5000元物業費（低于拖欠總額6970元），正是法院結合物業違約程度對費用進行的合理調整，符合司法實踐中“權責對等”的裁判原則。
其三，調解結案的法律意義。物業服務合同糾紛具有較強的人身關聯性和社區性，調解方式既能化解雙方矛盾、減少訴累，也能兼顧雙方合法權益——既明確了業主繳納物業費的法定義務，也督促物業公司正視服務短板、履行合同義務，避免矛盾進一步激化，這也是此類糾紛司法處理的優先選擇。
律師能做的
針對此類物業服務合同糾紛，律師可結合雙方當事人的身份（業主/物業公司），提供針對性的法律幫助，全程協助化解矛盾、維護合法權益，具體可分為以下兩類：
一、針對業主（如本案中的劉某）：1. 證據梳理與固定，協助業主收集物業公司未履行服務義務的相關證據（如溝通記錄、房屋漏水及墻壁發霉照片、監控缺失的證明、投訴記錄等），為主張物業違約提供支撐；2. 法律抗辯與維權，在物業公司起訴催交物業費時，代理業主出庭應訴，以物業存在服務瑕疵為由提出合理抗辯，主張減免相應物業費，同時可協助業主另行起訴，要求物業公司承擔違約賠償責任（如自行車丟失的合理損失、房屋維修的相關費用）；3. 協商與調解，代理業主與物業公司溝通協商，明確物業整改義務及物業費減免方案，協助參與法院調解，爭取有利的調解結果；4. 法律指導，告知業主合法維權路徑，避免業主因不當拒交物業費承擔額外法律風險，同時指導業主如何規范留存證據、理性表達訴求，避免矛盾升級。
二、針對物業公司：1. 合規梳理與風險防范，協助物業公司排查服務流程中的漏洞（如安保措施、設施維修、投訴處理等），對照《民法典》及物業服務合同約定，規范服務行為，避免因服務瑕疵引發糾紛；2. 催收與訴訟代理，代理物業公司向拖欠物業費的業主發送催繳通知，協商催收事宜，對協商無果的，代理物業公司提起訴訟，依法追討拖欠的物業費及相關費用；3. 糾紛應訴與抗辯，在業主以服務瑕疵為由拒交物業費并提起訴訟時，代理物業公司出庭應訴，協助梳理物業服務已履行的相關證據（如服務記錄、巡檢記錄等），反駁業主的不合理訴求，明確物業與業主的責任邊界；4. 調解與整改指導，協助物業公司參與調解，結合服務瑕疵程度，協商確定合理的費用調整方案，同時指導物業公司制定整改措施，完善服務流程，減少此類糾紛的再次發生。
