現實生活中，一方婚前買的房子僅交了首付，其余為向銀行貸款，婚后雙方共同償還房貸的現象比較普遍。如果離婚時房子降價，共同還貸部分，一方如何對另一方進行補償呢？近日，天津市寧河區人民法院審結的一起離婚案就涉及了因房價降低后雙方共同償還的貸款需對另一方進行補償的問題。
小李婚前購買了一套房子，付了首付款24萬元，并向銀行貸款56萬元。婚后夫妻共同償還貸款8.5萬余元，小李起訴離婚后女方要求分割共同償還的房貸。雙方都認可案涉房屋已貶值，但對現價值不能達成一致。經過向中介機構詢價，并結合雙方的估計，在查詢需償還的貸款利息后，法院依法判決小李給付女方共同還貸補償款2.5萬余元。
婚前按揭房離婚降價補償規則：共同還貸部分的司法計算與實務指南（結合本案）
一、律師解讀：本案的四大核心法律要點
（一）產權歸屬與債務劃分：法定規則明確
產權歸屬：小李婚前支付首付 24 萬元并貸款 56 萬元購買房屋，且登記在自己名下，根據《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第 78 條，離婚時該不動產歸小李所有，這是司法實踐的統一裁判標準；
債務劃分：尚未歸還的銀行貸款（56 萬元 - 8.5 萬元 = 47.5 萬元）為小李的個人債務，與女方無關；
共同還貸性質：婚后共同償還的 8.5 萬余元貸款（含本金和利息），無論使用哪一方收入償還，均屬于夫妻共同財產支付，女方有權獲得相應補償湖州市吳興區人民法院。
（二）房價下跌時的補償邏輯：從 “增值分割” 到 “價值變動分擔”
補償范圍擴展：司法解釋中 “相對應財產增值部分” 應延伸為 “相對應財產價值變動部分”，既包括增值也包括貶值；
損失承擔原則：
房屋整體貶值損失由小李（登記方）主要承擔（因購房決策由其婚前作出）；
女方僅按共同還貸比例分擔部分貶值損失，而非全額承擔；
共同還貸的本金和利息，女方有權獲得至少 50% 的補償（婚姻期間共同財產付出）。
（三）補償款計算方法：本案的精準測算過程
共同還貸對應貶值部分 = 房屋總貶值額 ×（共同還貸本息 ÷ 房屋總成本）
房屋總成本 = 婚前首付 + 貸款本金 + 已還貸款利息 + 其他購房稅費
房屋總貶值額 = 購房總成本 - 離婚時房屋現值
| 項目 | 金額 | 計算說明 |
|---|---|---|
| 婚前首付 | 24 萬元 | 小李個人財產 |
| 貸款本金 | 56 萬元 | 小李個人債務 |
| 共同還貸本息 | 8.5 萬余元 | 夫妻共同財產支付 |
| 房屋總成本 | 約 88.5 萬元 | 24+56+8.5（利息部分） |
| 離婚時房屋現值 | 經中介詢價確定 | 低于購房總成本 |
| 總貶值額 | 總成本 - 現值 | 小李主要承擔 |
| 共同還貸對應貶值 | 總貶值額 ×（8.5÷88.5）≈9.6%× 總貶值額 | 女方分擔部分 |
| 最終補償款 | 2.5 萬余元 | （8.5×50%）+（對應貶值 ×50%） |
（四）價值認定方法：法院的實務操作標準
協商優先：雙方可先自行協商房屋現值；
中介詢價：協商不成時，法院向專業中介機構詢價作為參考；
結合雙方估計：綜合雙方對房屋價值的合理估計；
利息查詢：準確計算已還貸款中本金和利息的具體數額，確保補償計算精準。
二、律師能做的：雙方的實務操作指南
（一）產權方（小李）視角：補償款計算與風險防范
1. 精準計算補償款的步驟
梳理財務數據：
收集購房合同、貸款合同、還款記錄，明確首付金額、貸款總額、已還本息、剩余貸款；
計算房屋總成本（首付 + 貸款本金 + 已還利息 + 契稅等稅費）；
委托專業機構評估離婚時房屋現值。
套用計算公式：
補償款 = (共同還貸本息 × 50%)+(房屋總貶值額 × 共同還貸本息/房屋總成本 × 50%)保留證據：
保存所有還款憑證，證明共同還貸金額；
對房屋價值評估報告進行質證，確保貶值計算合理；
與對方簽訂書面補償協議，明確支付時間和方式。
2. 風險防范要點
避免擅自轉移財產：離婚訴訟期間不得擅自出售或抵押房屋，否則可能被認定為惡意轉移財產；
合理分擔貶值損失：主動按公式計算補償款，避免因法院判決導致更高補償；
明確剩余債務：與銀行確認剩余貸款金額，確保債務劃分清晰。
（二）非產權方（女方）視角：補償款主張與證據搜集
1. 證據清單與舉證重點
| 證據類型 | 核心材料 | 證明目的 |
|---|---|---|
| 產權證明 | 房屋買賣合同、產權登記證 | 證明房屋為對方婚前購買并登記在其名下 |
| 還貸證據 | 銀行還款流水、還款賬戶明細 | 證明婚后共同還貸金額（本金 + 利息） |
| 價值證據 | 中介詢價報告、評估報告、同小區成交記錄 | 證明房屋現值及貶值幅度 |
| 利息證據 | 貸款還款計劃表、銀行利息計算說明 | 證明已還貸款中利息部分金額 |
2. 訴訟策略與談判技巧
訴訟請求明確：
主張房屋歸對方所有；
要求對方支付 ** 共同還貸本息的 50%及對應貶值部分的 50%** 作為補償；
明確補償款的具體金額和支付時間。
談判技巧：
先提出按公式計算的補償金額，表明專業認知；
若對方拒絕，可提出申請法院委托評估，增加談判籌碼；
強調 “共同還貸是夫妻共同財產付出，貶值損失不應由己方全額承擔” 的法律邏輯。
執行保障：
判決生效后，若對方拒絕支付，及時申請強制執行；
可申請對房屋進行財產保全，確保補償款順利執行。
三、本案適用的核心法律依據
《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第 78 條（核心條款）：
夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。最高人民法院民一庭意見：
涉及夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動產升值率。所稱不動產升值率，是用不動產現價格除以不動產成本，不動產成本包括購買時不動產價格＋共同還貸的利息部分＋其他費用（比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等）。若房價下跌，升值率為負數，計算結果為貶值部分。《民法典》第 1087 條：
離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。
四、延伸要點：特殊情形下的補償規則
（一）不同財產制度下的補償差異
法定共同財產制（本案適用）：共同還貸部分（無論哪方收入）均為共同財產，補償款按50% 比例計算；
約定分別財產制：若雙方約定婚后財產歸各自所有，共同還貸部分按實際出資比例補償；
混合財產制：根據約定和實際出資情況，綜合確定補償比例湖州市吳興區人民法院。
（二）房屋增值與貶值的不同處理
| 情形 | 補償公式 | 核心原則 |
|---|---|---|
| 房價上漲 | 補償款 =（共同還貸本息 ×50%）+（共同還貸對應增值部分 ×50%） | 共同分享增值收益 |
| 房價下跌 | 補償款 =（共同還貸本息 ×50%）-（共同還貸對應貶值部分 ×50%） | 共同分擔貶值損失，登記方承擔主要部分 |
| 房價不變 | 補償款 = 共同還貸本息 ×50% | 僅補償共同還貸部分的一半 |
（三）特殊情況的司法考量
婚姻存續時間短：共同還貸時間不足 1 年的，法院可能適當降低補償比例（如 40%）；
一方過錯導致離婚：若因登記方出軌、家暴等過錯導致離婚，法院可能提高補償比例（如 60%）；
女方生活困難：根據《民法典》第 1090 條，法院可在補償款基礎上額外給予經濟幫助。
（四）避免糾紛的婚前約定建議
婚前可簽訂《財產約定協議》，明確：
房屋產權歸屬；
共同還貸部分的補償方式；
房價漲跌時的損失分擔規則；
婚后可對協議進行公證，增強法律效力。
