夫妻一方去世后，在世配偶以“買賣”名義將登記在自身名下的夫妻共有房屋過戶給單個子女，引發(fā)其他子女以“惡意串通、損害繼承權(quán)”為由主張合同全部無效的糾紛屢見不鮮。此類案件的核心爭議在于合同性質(zhì)如何界定、效力如何劃分，以及無效后果如何處理。本文結(jié)合北京市第二中級人民法院審理的一起典型案例，結(jié)合《民法典》相關規(guī)定，對上述問題展開深入解析。

一、基本案情回顧

申某與李某系夫妻關系，二人育有申大、申二兩名子女。婚姻關系存續(xù)期間，雙方通過房改政策購得案涉房屋，2002年該房屋登記于申某名下。2003年，李某不幸去世，生前未留有遺囑，各繼承人亦未就案涉房屋進行遺產(chǎn)分割。

2015年4月，申某與申二簽訂《存量房屋買賣合同》，約定申某以200萬元價格將案涉房屋出售給申二。但該合同存在明顯瑕疵：房屋交付、付款期限、違約責任等核心履行條款均為空白，且申二自始至終未支付任何購房款。合同簽訂后，房屋產(chǎn)權(quán)已過戶至申二名下。申大得知此事后，以申某與申二惡意串通、損害其法定繼承權(quán)為由訴至法院，請求確認案涉買賣合同全部無效，并將房屋恢復登記至申某名下。

一審庭審中，申某明確認可轉(zhuǎn)讓房屋系其真實意思表示。案件進入二審審理階段后，申某不幸過世，申大與申二均確認申某無其他繼承人。

二、法院裁判思路與核心觀點

法院經(jīng)審理，圍繞合同性質(zhì)、效力及后續(xù)處理形成明確裁判思路，既尊重當事人真實意思表示，又嚴格恪守法律規(guī)定保護繼承人合法權(quán)益。

（一）合同性質(zhì)：穿透形式認定“名為買賣實為贈與”

認定民事法律行為性質(zhì)的核心，在于探究當事人的真實意思表示，而非僅拘泥于合同表面形式。根據(jù)《民法典》第一百四十六條規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規(guī)定處理。

本案中，申某與申二雖簽訂《存量房屋買賣合同》，但存在多重不符合買賣交易常理的情形：一是核心履行條款空白，缺乏房屋交付、付款時限等買賣關系必備內(nèi)容；二是無實際履約行為，申二始終未支付約定購房款，申某亦未履行催款義務；三是雙方無買賣真意，結(jié)合親屬關系及交易全程，可認定申某系無償轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)，申二予以接受，雙方真實法律關系符合贈與合同的核心特征，即一方無償處分財產(chǎn)、另一方予以接受。因此，法院穿透合同形式，認定雙方真實法律關系為贈與，而非買賣。

（二）合同效力：按權(quán)利份額區(qū)分“部分有效、部分無效”

案涉房屋為夫妻共同財產(chǎn)，李某去世后未進行遺產(chǎn)分割，房屋權(quán)屬狀態(tài)發(fā)生變化，需按不同權(quán)利份額分別認定處分行為效力，而非一概認定合同全部有效或無效。

一方面，關于李某遺產(chǎn)份額的處分效力。根據(jù)《民法典》第一千一百五十三條規(guī)定，夫妻共同所有的財產(chǎn)，除有約定外，遺產(chǎn)分割時應先將共同財產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余部分為被繼承人的遺產(chǎn)。李某去世后，案涉房屋一半份額屬于李某的遺產(chǎn)，因無遺囑，該部分份額由第一順序繼承人申某、申大、申二共同共有。依據(jù)《民法典》第三百零一條，處分共同共有的不動產(chǎn)，需經(jīng)全體共同共有人同意。申某擅自將屬于李某遺產(chǎn)的份額處分給申二，未經(jīng)申大同意，實質(zhì)構(gòu)成惡意串通損害申大繼承權(quán)，根據(jù)《民法典》第一百五十四條規(guī)定，該部分處分行為無效。

另一方面，關于申某個人份額的處分效力。案涉房屋另一半份額屬于申某個人財產(chǎn)，根據(jù)《民法典》相關規(guī)定，所有權(quán)人對自有財產(chǎn)享有完全處分權(quán)，有權(quán)自由決定贈與對象及方式。申某將自身所有的房屋份額贈與申二，系真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，該部分贈與行為合法有效。

（三）無效后果：區(qū)分處理避免權(quán)利狀態(tài)混亂

根據(jù)《民法典》規(guī)定，合同部分無效，不影響其他部分效力，其他部分仍然有效。本案中，合同僅涉及李某遺產(chǎn)份額的部分無效，申某個人份額的贈與部分仍屬有效，且房屋產(chǎn)權(quán)已過戶，若直接判決恢復登記，將導致申某合法處分的個人份額權(quán)利狀態(tài)混亂。

同時，合同部分無效的法律后果與李某遺產(chǎn)的繼承分割問題直接關聯(lián)，需通過繼承糾紛訴訟厘清各繼承人對遺產(chǎn)份額的權(quán)屬及處置方案。因此，法院未支持申大將房屋恢復登記至申某名下的訴訟請求，僅判決確認合同中涉及李某遺產(chǎn)的部分無效，為后續(xù)遺產(chǎn)分割預留法律空間，實現(xiàn)裁判結(jié)果的合理性與穩(wěn)定性。

三、典型啟示與法律建議

本案裁判為家庭成員間不動產(chǎn)處分糾紛提供明確指引，也警示親屬間交易需恪守法律邊界，避免因“名實不符”引發(fā)糾紛。

其一，親屬間財產(chǎn)處分應秉持真實原則，避免為避稅等目的采用“名實不符”的合同形式。以買賣名義實現(xiàn)贈與目的，不僅可能導致合同效力瑕疵，還可能因意思表示模糊引發(fā)親屬間權(quán)益紛爭，反而違背交易初衷。

其二，夫妻一方去世后，在世配偶處分共有房屋需尊重其他繼承人權(quán)益。對于屬于遺產(chǎn)的部分，應先與其他繼承人協(xié)商一致，通過繼承分割明確權(quán)屬后再行處分，未經(jīng)同意的擅自處分行為，可能被認定為無效。

其三，繼承人應依法維護自身繼承權(quán)。當發(fā)現(xiàn)繼承權(quán)被侵害時，可通過訴訟主張權(quán)利，但需明確合同效力可能存在“部分無效”的情形，訴求應貼合法律規(guī)定與案件實際，避免因訴求不當導致權(quán)益無法充分實現(xiàn)。