“父母之愛子，則為之計深遠”，一位育有三女的年邁母親梁某，為讓三個女兒順利分得房屋財產、規避繼承稅費，選擇生前以“買賣”的方式將房屋過戶至大女兒許某1名下，卻未料大女兒既不支付房款，更與其反目。梁某無奈訴至新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院，請求確認合同無效并追回房屋。
2018年11月7日，梁某與其大女兒許某1簽訂了房屋買賣合同，約定梁某將位于天山區某小區的房屋登記過戶至許某1名下，合同轉讓價30,0000元（遠低于市場價），但房屋過戶后許某1并未向梁某支付購房款。隨著時間推移，雙方因房屋及家庭內部原因逐漸產生矛盾，母女反目。隨后梁某認為房屋過戶并非自身真實意思標識，為維護自身合法權益，遂于今年起訴至法院。
原告梁某訴稱，2018年11月7日，與許某1簽訂房屋買賣合同，將案涉房屋登記至許某1名下；案涉房屋市場價約150萬元，但合同約定轉讓價僅30萬元，且許某1未實際支付任何房款；該買賣合同并非其真實意愿，請求法院確認合同無效、判令許某1返還房屋并協助辦理過戶，并承擔訴訟費用。
被告許某1辯稱，房屋轉讓行為合理合法，自己擁有房屋合法產權；梁某主張合同無效無事實與法律依據。
第三人陳述：次女許某2、三女許某3均認可其母親梁某的全部訴訟請求。
法院經審理查明：
真實約定：2018年10月16日，梁某與三女簽訂協議，明確房屋實為“無償贈與”，暫過戶至許某1名下，梁某保留居住權；待其百年后，房屋按市場價變現，三女各分三分之一。
形式合同：2018年11月7日，梁某與許某1簽訂書面《房屋買賣合同》，約定售價30萬元（許某1當庭承認未支付該款項），并于當月14日完成過戶登記。
遺囑佐證：2018年12月20日，梁某出具打印遺囑，再次明確房屋過戶至許某1名下的目的是“百年后三女平分財產”，并約定了出售或折價分配的具體方式。
烏魯木齊市天山區人民法院于近日作出民事判決：確認梁某與許某1于2018年11月7日簽訂的《房屋買賣合同》無效；許某1于判決生效后10日內，協助梁某將案涉房屋恢復登記至梁某名下；許某1于判決生效后10日內，向梁某支付保全申請費320元；駁回梁某的其他訴訟請求。
“名為買賣實為贈與”房屋合同糾紛案庭審解讀與法律適用思路
一、案件核心概況
1. 當事人信息：原告梁某（年邁母親，房屋原所有權人）；被告許某1（梁某大女兒，房屋登記所有權人）；第三人許某2、許某3（梁某次女、三女，均認可原告全部訴訟請求）。
2. 案件事實：梁某育有三女，為讓三女順利分得房屋財產并規避繼承稅費，決定生前以“買賣”形式將房屋過戶至大女兒許某1名下。2018年10月16日，梁某與三女簽訂協議，明確房屋實為“無償贈與”，暫過戶至許某1名下，梁某保留居住權，待其百年后房屋按市場價變現，三女各分三分之一。2018年11月7日，梁某與許某1簽訂《房屋買賣合同》，約定轉讓價30萬元（遠低于150萬元的市場價），當月14日完成過戶登記，但許某1始終未支付購房款。后續雙方因房屋及家庭內部問題產生矛盾，母女反目，梁某認為房屋過戶并非自身真實意思表示，訴至新疆維吾爾自治區烏魯木齊市天山區人民法院，請求確認合同無效并追回房屋。2018年12月20日梁某出具的打印遺囑，再次佐證了房屋過戶是為“百年后三女平分財產”的真實目的。
3. 庭審特殊性：本案為典型的“名為買賣、實為贈與”的隱藏行為糾紛，核心涉及虛假意思表示與隱藏民事法律行為的效力區分認定。審理重點在于穿透“買賣合同”的形式外衣，探究當事人的真實意思表示，同時兼顧家庭倫理、財產處分初衷與法律規范的適配性，平衡各方合法權益。
4. 核心矛盾焦點：一是梁某與許某1簽訂的《房屋買賣合同》是否為雙方真實意思表示，該合同效力應如何認定；二是梁某主張確認合同無效并追回房屋的訴求是否應當得到支持；三是房屋過戶的真實法律關系（贈與）與形式法律關系（買賣）的效力銜接及后果處理。
二、核心法律依據
1. 《民法典》第一百四十六條：行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。本案中，梁某與許某1簽訂《房屋買賣合同》的行為屬于虛假意思表示，該買賣合同應認定為無效；隱藏的贈與行為效力需單獨審查，但因許某1違背贈與初衷導致梁某主張追回房屋，可基于此認定贈與目的無法實現。
2. 《民法典》第六百五十七條：贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。本案中，梁某與三女簽訂的協議明確房屋為“無償贈與”，許某1作為協議一方簽字認可，雙方存在真實的贈與合意，構成贈與合同關系，這也是隱藏在買賣合同之下的真實法律關系。
3. 《民法典》第六百六十一條：贈與可以附義務。贈與附義務的，受贈人應當按照約定履行義務。梁某將房屋贈與許某1的同時，附加了“梁某保留居住權、百年后房屋變現三女平分”的義務，許某1未履行該義務且與梁某反目，違背了贈與所附義務，梁某有權主張撤銷贈與或要求返還財產。
4. 《民法典》第一百五十七條：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中買賣合同被認定為無效后，許某1因該合同取得的房屋應返還給梁某，協助辦理過戶登記。
三、庭審重點與司法考量
（一）買賣合同效力的核心審查
1. 意思表示真實性審查：庭審中重點核查雙方簽訂《房屋買賣合同》時的真實意圖。結合以下事實可認定為虛假意思表示：一是合同約定價30萬元遠低于150萬元的市場價，不符合正常房屋交易的對價公平原則；二是許某1當庭承認未支付任何購房款，且梁某在過戶后未催要房款，不符合買賣合同的核心付款義務履行邏輯；三是梁某與三女簽訂的前置協議、后續打印遺囑均明確房屋過戶是為“百年后三女平分財產”，并非真實買賣。
2. 虛假意思表示的法律后果認定：根據《民法典》第一百四十六條，虛假意思表示實施的民事法律行為無效。法院據此直接認定案涉《房屋買賣合同》無效，穿透形式上的交易外衣，還原當事人的真實意思表示，避免當事人以虛假合同規避法律規定或損害他人權益。
3. 隱藏贈與行為的效力關聯審查：庭審中需區分虛假買賣行為與隱藏贈與行為的效力。本案中隱藏的贈與行為雖成立，但梁某的贈與附有“保留居住權、百年后三女平分”的義務，許某1未履行義務且與梁某反目，導致贈與的核心目的無法實現，因此即使買賣行為無效，梁某也有權基于贈與所附義務未履行主張追回房屋，而非繼續履行贈與行為。
（二）房屋返還的合理性與可行性認定
1. 返還依據的明確：基于《民法典》第一百五十七條，買賣合同無效后，許某1因該合同取得的房屋屬于“因無效行為取得的財產”，依法應當返還給梁某。同時，許某1違背贈與所附義務，梁某也有權基于贈與合同的附義務屬性主張返還，雙重法律依據支撐房屋返還的訴求。
2. 返還方式的實操考量：房屋作為不動產，其返還方式為產權恢復登記。法院判令許某1協助梁某將房屋恢復登記至梁某名下，既符合不動產產權變動的法定要求，也能直接實現梁某追回房屋的核心訴求。同時，考慮到梁某年邁且保留居住權的初衷，恢復登記后可保障其基本居住權益，符合情理與法理的平衡。
四、針對性調解策略（結合本案爭議焦點）
（一）先釋明法律邊界，厘清雙方認知偏差
1. 對許某1的法律釋明：明確告知其與梁某簽訂的《房屋買賣合同》因屬于虛假意思表示而無效，其基于該合同取得的房屋產權缺乏合法基礎，依法負有返還義務；釋明其違背“百年后三女平分財產”的贈與附義務，梁某不僅有權追回房屋，還可主張其承擔相應損失；消除其“房屋已過戶即屬于自己”的認知偏差，告知拒不返還可能面臨的強制執行后果，引導其理性面對。
2. 對梁某的法律釋明：肯定其主張合同無效、追回房屋的訴求具有充分法律依據，告知其調解相較于判決更能兼顧家庭倫理，減少母女間的情感對立；說明調解可靈活協商房屋返還的具體流程、相關費用承擔等細節，避免后續執行程序的繁瑣，引導其愿意通過調解方式化解糾紛，為家庭關系保留修復空間。
3. 對第三人許某2、許某3的釋明：告知其二人均認可梁某訴求的態度對糾紛化解的積極作用，引導其在調解中發揮橋梁紐帶作用，勸說許某1正視法律規定與家庭責任，協助雙方達成共識，推動糾紛高效解決。
（二）聚焦核心訴求，制定兼顧倫理與權益的調解方案
1. 核心返還方案的確定：以“房屋恢復登記至梁某名下”為核心，明確許某1需協助梁某辦理產權過戶手續，還原房屋的原始產權狀態，保障梁某的居住權與財產處分自主權。同時，可呼應梁某最初“三女平分財產”的初衷，在調解方案中預留后續財產分配的協商空間，如約定梁某可重新訂立合法遺囑明確財產分配方式，三女均應尊重遺囑內容。
2. 細節問題的協商約定：針對調解協議的可執行性，明確關鍵細節，如：許某1協助辦理過戶的期限（如調解協議生效后10日內）、過戶產生的稅費承擔方式（可結合雙方過錯程度協商，如由許某1承擔主要部分）、保全申請費等費用的承擔；約定若許某1逾期未履行協助義務，需承擔的違約責任（如支付違約金），確保協議條款清晰、無歧義。
（三）弱化情感對抗，強化家庭責任引導
1. 情感疏導與責任喚醒：調解中避免過度聚焦雙方的矛盾對立，通過回顧母女親情、梁某“為三女計深遠”的初衷，喚醒許某1的家庭責任意識；引導其認識到違背母親意愿、獨占房屋的行為既違背法律規定，也損害家庭和睦，促使其主動配合房屋返還事宜。
2. 第三方助力調解：借助第三人許某2、許某3的親情力量，以及法官的司法公信力，從家庭倫理與法律規定雙重角度勸說雙方；鼓勵三姐妹主動溝通，化解內部矛盾，協助梁某實現“三女平分財產”的最初訴求，推動糾紛從根源上化解。
五、調解不成的裁判要點
1. 合同效力的明確裁判：直接依據《民法典》第一百四十六條規定，認定梁某與許某1于2018年11月7日簽訂的《房屋買賣合同》無效，理由是該合同系雙方以虛假意思表示實施的民事法律行為，并非真實的房屋交易合意。
2. 房屋返還的強制裁判：依據《民法典》第一百五十七條，判令許某1在判決生效后10日內協助梁某將案涉房屋恢復登記至梁某名下；明確房屋返還的核心是產權恢復登記，確保梁某重新取得房屋的完整所有權與處分權，保障其居住權益。
3. 相關費用的合理分配：根據各方過錯程度分配費用，因許某1違背贈與附義務且拒不返還房屋，對糾紛產生存在主要過錯，判令其承擔保全申請費等合理費用；訴訟費用可結合訴求支持情況，判令由許某1承擔主要部分，梁某承擔次要部分（若存在規避稅費的輕微過錯），體現過錯與責任相匹配的原則。
六、案件社會意義總結
本案作為“名為買賣實為贈與”的典型家庭財產糾紛案例，通過司法裁判清晰界定了虛假意思表示與隱藏民事法律行為的效力邊界，明確了“穿透形式審查真實意思”的裁判導向。案件的妥善處理，既依法維護了年邁母親梁某的合法財產權益與居住權益，也警示當事人不得以虛假合同規避法律規定或損害他人權益；同時，兼顧家庭倫理，引導家庭成員正視親情責任，遵守法律規定，理性處理財產處分事宜。該案的判決不僅為類似家庭財產糾紛的解決提供了明確指引，也對維護家庭和睦、弘揚公序良俗、規范財產交易行為具有積極的示范意義。
七、律師專業解讀
（一）核心法律關系厘清
1. 虛假意思表示的認定規則：民事法律行為的效力以意思表示真實為核心，《民法典》第一百四十六條明確虛假意思表示實施的行為無效。認定虛假意思表示需結合多方面因素：合同條款是否符合正常交易邏輯（如對價是否公平）、合同義務是否實際履行（如是否支付款項）、當事人的后續行為是否佐證真實意圖（如是否催要款項、是否簽訂補充協議）等，避免被形式化的合同文本誤導。
2. “名為買賣實為贈與”的效力銜接：此類糾紛中，買賣合同因虛假意思表示無效，隱藏的贈與行為效力需單獨審查。若贈與行為合法有效且已履行，受贈人應遵守贈與附義務（如有）；若受贈人未履行附義務或存在其他可撤銷贈與的情形，贈與人有權主張撤銷贈與并要求返還財產。本案中，梁某的贈與附有明確義務，許某1未履行，故梁某可同時基于買賣合同無效和贈與義務未履行主張返還房屋。
3. 家庭財產處分的法律風險提示：家庭成員間處分財產時，應遵循真實、合法的原則，避免為規避稅費等目的簽訂虛假合同。虛假合同不僅可能被認定為無效，還可能引發家庭矛盾，損害自身及其他家庭成員的合法權益。若需實現財產傳承或分配，應通過訂立合法遺囑、簽訂真實的贈與合同等規范方式，確保財產處分行為的法律效力，減少糾紛風險。
4. 老年人財產權益的救濟路徑：老年人處分財產時，若因認知偏差或被誤導簽訂虛假合同，或受贈人違背贈與初衷損害其權益，有權通過訴訟主張合同無效、撤銷贈與或要求返還財產。救濟過程中，應注意留存相關證據（如協議、遺囑、溝通記錄等），明確自身核心訴求（如保留居住權、保障財產公平分配等），借助法律手段維護自身合法權益。
（二）案件矛盾本質與突破關鍵
1. 矛盾本質：本案表面是房屋買賣合同效力與產權歸屬之爭，實質是家庭財產傳承過程中，母親“為子女計深遠”的初衷與大女兒違背誠信、獨占財產的行為之間的沖突，同時摻雜著規避稅費的不規范操作引發的法律風險。矛盾核心在于財產處分的形式與真實意圖不符，以及家庭成員間誠信與責任的缺失。
2. 突破關鍵：律師需先通過全面梳理證據（前置協議、遺囑、付款事實等），明確證明買賣合同的虛假性與贈與的真實性，為梁某的訴求奠定堅實的事實與法律基礎；再通過精準的法律釋明，讓許某1認識到其行為的違法性與不利后果，消除其僥幸心理；最后兼顧家庭倫理，積極推動調解，在保障梁某核心權益的前提下，為家庭關系修復創造條件，若調解不成則依托證據全力維護梁某的訴訟請求。
（三）家庭財產傳承的風險警示
家庭財產傳承應遵循合法、誠信、透明的原則，規避潛在法律風險：一是拒絕虛假交易，不得為規避稅費、簡化流程等目的簽訂虛假的買賣合同、贈與合同等，此類合同可能被認定為無效，引發財產歸屬爭議；二是明確財產處分的真實意圖，若需將財產分配給多個子女，應簽訂書面協議明確分配方式、附隨義務（如贍養義務、居住權保留等），并由全體相關人員簽字確認，避免后續產生分歧；三是選擇規范的傳承方式，如訂立合法有效的遺囑（自書遺囑、代書遺囑等，需符合法定形式）、簽訂真實的贈與合同并辦理公證等，確保財產傳承行為的法律效力；四是留存完整證據，財產處分過程中的相關協議、付款憑證、溝通記錄等均應妥善保管，便于后續發生糾紛時舉證維權。
八、律師全流程服務內容
（一）前期案件評估與法律釋明
1. 案件全面評估：接受梁某委托后，梳理案件事實，明確房屋過戶的背景、買賣合同的簽訂與履行情況、梁某與三女的前置協議及遺囑內容等核心要素；分析買賣合同的效力、隱藏贈與行為的性質與義務，評估梁某主張合同無效、追回房屋的勝訴概率；預判案件走向及許某1可能的抗辯理由（如主張買賣合同真實有效、已取得產權等），為梁某制定“確認合同無效+追回房屋+費用承擔”的核心維權方案。
2. 精準法律釋明：用通俗語言向梁某解讀《民法典》中關于虛假意思表示、贈與合同、無效行為后果等相關規定，明確其訴求的法律依據；告知其調解與訴訟的優劣，結合家庭倫理因素建議優先嘗試調解，若調解不成再走訴訟程序；解答其關于房屋返還流程、訴訟成本、證據要求等疑問，幫助其建立合理預期，緩解其年邁維權的焦慮情緒。
（二）證據收集與固定
1. 核心證據梳理：協助梁某收集整理關鍵證據，包括：① 身份與親屬關系證明（身份證、戶口本等），證明當事人主體資格及家庭關系；② 虛假買賣的佐證證據（《房屋買賣合同》，證明交易價遠低于市場價；許某1未支付房款的相關記錄，如銀行流水、庭審筆錄中許某1的承認等）；③ 真實贈與與財產分配意圖的證據（2018年10月16日梁某與三女簽訂的協議、2018年12月20日的打印遺囑，證明房屋過戶是為百年后三女平分財產）；④ 房屋產權相關證據（房屋原產權證書、過戶登記記錄等），證明房屋的權屬變動過程；⑤ 矛盾產生的相關證據（溝通記錄、證人證言等），證明許某1違背初衷與梁某反目。
2. 證據補強與核查：針對證據缺口，申請律師調查令調取相關證據（如房屋市場價評估報告、過戶登記檔案等）；核實證據的真實性、關聯性與合法性，排除無效證據；對關鍵證據（如前置協議、遺囑的簽字真實性）進行梳理，形成“虛假買賣—真實贈與—義務未履行—訴求合理”的完整證據鏈，確保能夠充分支撐梁某的訴訟請求。
3. 證據梳理與呈現：將收集的證據按“當事人身份—房屋權屬—虛假買賣事實—真實贈與意圖—義務未履行”的邏輯整理成冊，明確各證據的證明目的；針對庭審質證準備質證意見，預判許某1可能提出的證據異議（如質疑協議、遺囑的真實性），提前制定應對方案，強化證據的證明力。
（三）專項調解代理
1. 調解方案定制：結合案件事實與法律規定，為梁某定制合理的調解方案，核心內容包括：① 確認案涉《房屋買賣合同》無效；② 許某1協助梁某將房屋恢復登記至梁某名下；③ 明確過戶期限、稅費承擔、保全申請費及訴訟費的分擔方式；④ 預留后續財產分配的協商空間，如梁某重新訂立遺囑明確三女平分財產，三女簽字確認尊重遺囑內容。方案需兼顧梁某的核心權益與家庭倫理，預留協商調整空間。
2. 多方溝通協調：作為代理人參與調解，與許某1及第三人許某2、許某3充分溝通，傳遞梁某的核心訴求與法律依據；向許某1重點釋明買賣合同無效的法律后果及違背家庭責任的不利影響，引導其理性配合；傾聽各方意見，借助第三人的親情力量和法官的公信力，推動雙方就房屋返還及后續財產分配達成共識。
3. 調解協議起草與審查：若雙方達成調解，起草規范的調解協議，明確各方權利義務及履行細節，確保協議內容合法、條款清晰、無歧義；審查協議條款，告知梁某協議的法律效力及后續履行要求，特別提醒房屋過戶的辦理時限與違約責任，避免因協議瑕疵導致后續糾紛；指導梁某妥善保管調解協議及相關憑證，保障權益落地。
（四）庭審全流程代理
1. 訴訟請求精準設計：結合梁某的核心訴求與法律規定，明確訴訟請求，如：① 確認梁某與許某1于2018年11月7日簽訂的《房屋買賣合同》無效；② 判令許某1協助梁某將案涉房屋恢復登記至梁某名下；③ 判令許某1向梁某支付保全申請費320元；④ 判令本案訴訟費用由許某1承擔。確保訴求合法、具體、可執行，全面覆蓋梁某的核心權益。
2. 庭審舉證與質證：庭審中按證據鏈有序舉證，清晰說明各證據的證明目的，重點證明買賣合同的虛假性、贈與的真實性及許某1未履行附義務的事實；針對許某1提交的證據（如房屋產權證書），從證據與案件核心爭議的關聯性角度進行質證，指出其僅能證明產權登記狀態，無法證明買賣合同的真實性；回應法官的詢問，補充說明案件關鍵事實（如梁某規避稅費的初衷、與許某1反目的原因等），強化訴求的合理性。
3. 庭審辯論聚焦核心：辯論中重點圍繞“案涉買賣合同是否為虛假意思表示”“合同無效后的房屋返還義務是否成立”“相關費用的分擔是否合理”展開，結合法律規定與案件事實充分說理；針對許某1的辯論意見（如主張已合法取得產權），逐一反駁，明確產權登記不能對抗真實意思表示的法律效力，強化梁某訴求的合法性與合理性，爭取法官的支持。
（五）執行階段跟進與后續權益保障
1. 執行申請與推進：若調解協議或判決生效后，許某1未按約定協助辦理房屋過戶，及時協助梁某申請強制執行，提交執行申請書、生效法律文書、房屋信息等相關材料，推動法院采取查封房屋、責令限期履行等執行措施，確保房屋順利恢復登記至梁某名下。
2. 執行過程跟進：持續與執行法官溝通，了解執行進度；針對執行中出現的問題（如許某1拒不配合、提出執行異議等），及時制定應對方案；督促許某1履行義務，必要時申請法院將其納入失信被執行人名單，限制高消費，保障執行效果；關注梁某的居住權益，確保執行過程中不影響其正常居住。
3. 后續權益保障：案件執行完畢后，協助梁某辦理房屋過戶后的相關手續（如領取不動產權證書），確保權益落地；為梁某提供后續法律指引，如如何訂立合法有效的遺囑明確三女平分財產、如何防范后續財產糾紛等，幫助其實現最初的財產傳承初衷；若許某1仍有其他損害梁某權益的行為，協助梁某進一步主張權利。
（六）家庭財產傳承專項建議
1. 選擇規范的財產傳承方式：家庭財產傳承應優先選擇合法規范的方式，如訂立遺囑、簽訂贈與合同等。訂立遺囑時，應符合法定形式（自書遺囑需親筆書寫、簽名并注明年月日；代書遺囑需有兩名以上見證人），明確財產分配方式、繼承人范圍及附隨義務（如贍養義務）；簽訂贈與合同時，應明確贈與財產范圍、是否附義務及財產交付方式，必要時辦理公證，增強法律效力。
2. 拒絕虛假交易，規避法律風險：不得為規避稅費、簡化流程等目的簽訂虛假的買賣合同、贈與合同等。虛假合同可能被認定為無效，導致財產歸屬爭議，不僅無法實現預期目的，還可能引發家庭矛盾，增加維權成本。若對財產傳承的稅費、流程有疑問，應咨詢專業律師，通過合法途徑優化方案。
3. 明確財產處分的真實意圖并留存證據：家庭成員間處分財產時，應明確真實意圖，簽訂書面協議并由相關人員簽字確認；妥善保管協議、付款憑證、溝通記錄等相關證據，便于后續發生糾紛時舉證維權。對于老年人而言，可在專業律師的協助下處理財產傳承事宜，避免因認知偏差或被誤導導致權益受損。
