“要是沒法官幫著，這房子怕是再也拿不回來了！”聾啞人林某通過手語翻譯，向承辦法官表達了深深的感激。日前，安徽省寧國市人民法院審結一起特殊的房屋買賣合同糾紛案，深陷網絡借貸泥潭的聾啞人林某，終于拿回了被以明顯低于市場價售出的房產，一場“不公平交易”引發(fā)的維權之路畫上了圓滿句號。
2023年5月起，聽力二級殘疾人林某不慎陷入網絡借貸陷阱，并對外舉債，萌生了賣房還債的想法。2024年9月20日，在未與父親商量的情況下，他通過微信聯(lián)系趙某甲幫忙尋找買家。
起初，林某給房子報價25萬元，可趙某甲給出了“房子位置偏遠不好賣”“現(xiàn)在二手房市場低迷，價格高了沒人要”等說辭。本就缺乏社會經驗和市場判斷能力的林某，在趙某甲的“勸說”下，短短兩天內便將房價降至17萬元——這個價格，比他父親當年的購房款還要低9萬元。
9月23日，趙某甲帶著自己的父母趙某乙、張某找到了林某，雙方迅速簽訂《房屋買賣合同》，趙某甲在合同簽訂時對過程予以攝像，并讓林某手持自愿低價出售的承諾書、合同及身份證拍照，隨后辦理了房屋過戶手續(xù)。
林某的父親得知房屋被出售的消息后，認為趙某乙、張某利用林某聽力殘疾、缺乏判斷能力且身處網貸危困的弱勢地位，以不合理低價“撿漏”購房，便將趙某乙、張某訴至寧國市法院，請求撤銷房屋買賣合同，并將房屋產權恢復登記至林某名下。
案件受理后，承辦法官第一時間仔細翻閱卷宗，一個細節(jié)引起了法官的重視：原告林某是聾啞人，若庭審中溝通不暢，很可能影響其訴訟權利的行使。為了讓林某能準確理解庭審內容、充分表達自身意見，法官特意聯(lián)系當地特殊教育學校，邀請專業(yè)手語老師到庭擔任翻譯，全程協(xié)助庭審溝通。
要判斷交易是否“顯失公平”，房屋市場價值是關鍵。庭審結束后，承辦法官沒有僅憑書面材料下結論，而是帶著書記員走訪了案涉房屋所在區(qū)域的多家二手房中介機構，實地了解同類房產的交易價格。
經過調查核實，案涉房屋所在小區(qū)的二手房市場價約為3500-4000元/㎡，按81㎡的面積計算，合理售價應在28萬至32萬元之間，而林某的實際成交價僅17萬元，比市場價低了40%左右，差距懸殊。
法院審理認為，根據《中華人民共和國民法典》第一百五十一條規(guī)定，一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院予以撤銷。
本案中，從林某的自身情況來看，他作為聾啞人，未接受完整系統(tǒng)的教育，工作經歷簡單，雖具備完全民事行為能力，但在生活經驗、市場判斷能力上，明顯弱于普通健全人；加之當時深陷網貸催債的危困狀態(tài)，急于賣房還債的他，從報價25萬元到降價至17萬元僅用了兩天，足以證明其未經過冷靜思考，對房屋實際價值缺乏正確認知。
從交易過程來看，二手房交易涉及合同條款、產權核查、資金監(jiān)管等多個專業(yè)環(huán)節(jié)，通常需要中介機構協(xié)助完成，而本案交易由趙某甲協(xié)助辦理，其不僅能在短時間內完成簽約、過戶，還刻意保存“林某自愿出售”的相關證據，風險防范意識遠超普通民眾，與林某的“懵懂”形成鮮明對比，足以認定其利用了林某的弱勢地位。
從交易價格來看，17萬元的成交價與28萬-32萬元的市場價差距過大，即便考慮市場行情波動，該價格也明顯低于合理范圍，違背了公平交易原則。
綜合以上因素，寧國市法院一審判決：撤銷林某與趙某乙、張某簽訂的《房屋買賣合同》；林某向趙某乙、張某返還17萬元購房款，趙某乙、張某配合將房屋產權恢復登記至林某名下。
趙某乙、張某不服提起上訴，經過二審調解，雙方達成調解協(xié)議，解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，林某返還17萬元購房款，趙某乙、張某配合辦理過戶手續(xù)，過戶費由林某承擔。
一、房屋租賃律師證據收集與核實：聚焦 “弱勢地位 - 危困狀態(tài) - 價格懸殊” 三重核心
弱勢主體身份證據專項鎖定：
核心證據：殘疾人證（如林某的聽力二級殘疾證，證明生理缺陷）、教育背景證明（如未接受完整系統(tǒng)教育的學校證明、學歷證書）、工作經歷佐證（簡單工作記錄、收入流水，體現(xiàn)社會經驗不足）；
輔助證據：親屬證言（如父親陳述林某日常處事能力、市場判斷薄弱）、社區(qū) / 村委會出具的 “林某缺乏獨立處理重大事務能力” 證明，強化 “比普通健全人弱勢” 的事實認定；
溝通障礙證據：手語翻譯需求證明、庭審中手語協(xié)助記錄，佐證林某在簽訂合同時可能因溝通不暢，未能充分理解合同條款與交易風險。
危困狀態(tài)與交易脅迫間接證據：
網貸相關證據：網絡借貸合同、催債記錄（微信 / 短信催債信息、通話錄音）、林某對外舉債憑證，證明其 “急于賣房還債” 的危困處境；
交易倉促性證據：從報價 25 萬元到 17 萬元僅兩天的微信溝通記錄（趙某甲的勸說話術）、合同簽訂時間（短時間內完成簽約過戶）、林某未與親屬協(xié)商的證言，印證其 “未冷靜思考、缺乏自主判斷” 的狀態(tài)；
對方刻意引導證據：趙某甲提供的 “房價低迷” 虛假信息（如無市場數據支撐的降價理由）、要求林某手持承諾書拍照錄像的行為記錄，證明對方利用林某危困狀態(tài)刻意促成交易。
價格顯失公平的核心證據：
市場價格佐證：案涉房屋所在小區(qū)同類二手房交易記錄（中介成交合同、掛牌價格截圖）、多家中介機構出具的《房屋價值評估意見》（如 3500-4000 元 /㎡的市場價證明）；
價格差距核算：房屋面積 81㎡，市場價 28-32 萬元與成交價 17 萬元的差額（約 40% 的差價），需由專業(yè)評估機構出具《價格評估報告》，明確 “明顯低于合理價格” 的法律標準（通常低于市場價 30% 以上可認定為明顯不合理）；
成本對比證據：林某父親原購房款（26 萬元）與成交價（17 萬元）的差額，進一步證明交易價格的不合理性，排除 “自愿低價出售” 的抗辯。
顯失公平的法律適用技巧：
核心法律依據：《民法典》第一百五十一條 “一方利用對方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求撤銷”，需同時滿足三個要件：① 一方存在利用行為；② 對方處于危困 / 缺乏判斷能力狀態(tài)；③ 行為成立時權利義務顯著失衡；
要件匹配論證：
對方常見抗辯的應對策略：
抗辯一 “林某具備完全民事行為能力，交易自愿”：反駁核心 —— 完全民事行為能力不代表 “具備判斷重大交易的能力”，結合林某的殘疾狀況、教育背景，其在房屋交易這類專業(yè)事項中仍屬于 “缺乏判斷能力” 主體，且對方利用了這一弱點，自愿不代表公平；
抗辯二 “已辦理過戶，交易完成不可撤銷”：依據《民法典》第一百五十五條 “無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力”，過戶登記僅為物權變動，不影響合同撤銷后的物權恢復，只要合同被撤銷，即可要求返還房屋；
抗辯三 “價格是雙方協(xié)商結果，符合市場行情”：提交多家中介的市場價證明、專業(yè)評估報告，指出對方無任何市場數據支撐 “房價低迷”，且 40% 差價遠超正常議價范圍，不屬于合理協(xié)商結果。
特殊主體的程序權益保障：
庭審溝通保障：協(xié)助當事人申請專業(yè)手語翻譯，確保庭審中林某能準確理解提問、充分表達意見，避免因溝通障礙導致權利受損；
訴訟代理人指定：若林某無法獨立處理訴訟事務，可協(xié)助其父親作為法定代理人參與訴訟，或申請法院指定法律援助律師，保障訴訟程序的公正性。
訴前準備階段：
證據梳理與補充：整理殘疾人證、網貸記錄、交易合同、溝通記錄等核心證據，缺失的市場價格證據可委托專業(yè)評估機構出具報告，或申請法院向中介機構調查取證；
撤銷權時效把控：根據《民法典》第一百五十二條，顯失公平的撤銷權行使期限為 “知道或應當知道撤銷事由之日起 1 年內”，需在林某父親知曉房屋出售后 1 年內提起訴訟，避免超過時效；
財產保全申請：若擔心對方轉移房屋（如二次出售），可在起訴時申請訴前財產保全，查封案涉房屋，防止執(zhí)行困難。
訴訟審理階段：
庭審重點陳述：聚焦 “對方利用弱勢 + 價格懸殊 + 交易倉促” 三大核心，通過手語翻譯協(xié)助林某陳述交易過程中的被動情況（如被勸說降價、未理解合同條款）；
專家輔助人申請：若對方對市場價格提出異議，可申請二手房交易專家出庭，就案涉房屋的合理價值發(fā)表意見，強化價格顯失公平的認定；
調解協(xié)商策略：二審階段可主動提出合理調解方案（如林某承擔過戶費、返還購房款），平衡雙方利益，避免冗長訴訟，快速實現(xiàn)房屋產權恢復。
判決執(zhí)行階段：
過戶協(xié)助：判決生效后，若對方拒不配合辦理產權恢復登記，協(xié)助當事人向法院申請強制執(zhí)行，要求不動產登記部門配合過戶；
購房款返還：督促林某按協(xié)議返還 17 萬元購房款，可協(xié)商分期支付（若林某經濟困難），避免因未返還房款導致對方抗辯；
后續(xù)風險防范：協(xié)助林某處理剩余網貸債務，避免再次因危困狀態(tài)陷入不公平交易，同時建議其處置重大財產時必須經親屬或律師同意。
證據瑕疵風險防控：
弱勢地位證據不足：補充社區(qū)證明、鄰居證言、過往處事記錄（如之前處理事務的失誤案例），強化 “缺乏判斷能力” 的認定；
市場價格證據不充分：避免僅依賴單一中介的報價，收集多家機構的成交數據、同小區(qū)近期交易案例，確保價格差距的客觀性；
溝通記錄缺失：若微信溝通記錄不全，可申請法院調取聊天記錄，或讓林某通過手語陳述交易過程，結合趙某甲的行為（如快速過戶、錄像留存）間接印證。
法律適用偏差風險規(guī)避：
區(qū)分 “顯失公平” 與 “重大誤解”：本案核心是 “對方利用弱勢”，而非林某自身誤解，需重點舉證對方的主動利用行為，避免被認定為單純的重大誤解（撤銷權行使條件不同）；
排除 “贈與”“自愿低價” 抗辯：提交林某急于還債的證據，證明低價出售是被迫而為，而非自愿贈與或真實意思表示。
后續(xù)權益保障提示：
財產管理建議：建議林某的親屬作為其財產管理人，處置房屋、車輛等重大財產時需經親屬同意，避免單獨決策；
法律意識普及：為林某及家屬提供殘疾人權益保護法律知識普及（如《殘疾人保障法》中關于財產權益的規(guī)定），提醒其遇到重大事務時咨詢律師或相關部門；
網貸風險警示：協(xié)助林某整理網貸債務，區(qū)分合法與非法借貸，通過協(xié)商或法律途徑解決債務問題，避免再次陷入危困狀態(tài)。
