房屋租賃律師立案庭充分秉持“如我在訴”理念，人性化調(diào)解一起因被告違約引發(fā)的房屋租賃合同糾紛案，取得案結事了人和的良好解紛效果。
被告林某因經(jīng)營需要向原告某實業(yè)公司租賃房屋，雙方簽訂了書面租賃合同，約定所租房屋僅為倉儲用途。承租期間，因林某在所租房屋內(nèi)進行材料加工，實業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后再三要求林某停止違約行為，按照合同約定使用房屋。遭林某拒絕后，實業(yè)公司起訴林某，請求判決解除雙方租賃合同并由林某按約支付違約金。
經(jīng)調(diào)查核實及調(diào)前溝通，承辦法官認為，林某擅自改變房屋用途的行為確屬違約，但考慮到涉案房屋內(nèi)存放有多臺加工設備和原材料，如判決雙方立即解約，則林某將面臨設備和原材料無處安放的困境。為使糾紛得到最佳解決，承辦法官結合解紛經(jīng)驗及雙方主張，采用人性化調(diào)解策略積極組織調(diào)處。
鑒于林某已按合同預付租金且其目前經(jīng)濟緊張，承辦法官以最大限度兼顧雙方訴求為出發(fā)點，全力引導雙方互諒并理性協(xié)商。經(jīng)開庭審理和多輪調(diào)解，實業(yè)公司同意適當寬限時限，以供林某遷走設備和原材料，同時表態(tài)放棄違約金，并在扣除房屋清理費用后將剩余租金退還林某。
12月11日，雙方在承辦法官的主持下簽訂調(diào)解協(xié)議，解除雙方租約并就房屋返還和費用結算達成一致
違約行為認定依據(jù)：
書面租賃合同約定（明確房屋 “僅為倉儲用途”，林某 “材料加工” 屬于擅自改變用途，違反《民法典》第七百零九條 “承租人應當按照約定的方法使用租賃物”）；
守約方舉證：實業(yè)公司提交的租賃合同原件、房屋使用現(xiàn)狀照片 / 視頻、多次要求整改的溝通記錄（微信、函件），證明林某違約且經(jīng)催告未糾正；
無需回避違約：調(diào)解并非否定違約，而是在確認林某違約的基礎上，尋找 “既維護守約方權益，又避免違約方陷入更大困境” 的解決方案。
換位思考兼顧雙方訴求：
站在實業(yè)公司角度：核心訴求是 “恢復房屋約定用途”“追究違約責任”，調(diào)解需保障其合同權益（如解除合同、收回房屋、扣除合理清理費用）；
站在林某角度：面臨 “設備原材料無處安放”“經(jīng)濟緊張” 的現(xiàn)實困境，調(diào)解需給予合理遷改期限、減免過重違約金，避免 “一判了之” 導致的執(zhí)行難題與雙方損失擴大。
實質(zhì)性解紛目標：
核心證據(jù)：租賃合同原件（重點標注 “用途限制”“違約條款”“租金支付”“解約條件”）、林某改變用途的實證（加工設備照片、現(xiàn)場勘查記錄、證人證言）；
催告證據(jù)：實業(yè)公司的整改通知（書面函件需有簽收記錄，微信 / 短信需體現(xiàn)送達）、林某拒絕整改的回復，證明 “違約經(jīng)催告未糾正”，符合法定解約條件。
守約方損失證據(jù)：房屋清理費用預估憑證（如保潔公司報價、維修費用清單）、因用途改變導致的房屋損耗證明（如地面磨損、電路老化照片），為費用扣除提供依據(jù)；
違約方履行能力證據(jù)：林某的租金預付憑證、經(jīng)濟困難說明（如經(jīng)營流水、負債證明）、設備 / 原材料存放需求說明，作為寬限遷改期限、減免違約金的參考。
房屋現(xiàn)狀交接記錄（如照片、視頻），明確調(diào)解時房屋的實際狀態(tài)，避免后續(xù)返還時因 “損耗爭議” 反悔；
遷改期限可行性證明（如林某找到新倉儲地點的意向協(xié)議），確保 “寬限期限” 不流于形式，保障實業(yè)公司能按時收回房屋。
分別溝通，精準定位訴求：
與實業(yè)公司溝通：認可其 “維護合同約定” 的合理性，了解其對 “解約、費用扣除、違約金” 的底線訴求（如本案中實業(yè)公司核心是收回房屋，違約金可協(xié)商）；
與林某溝通：指出其違約行為的法律后果（若判決可能需支付全額違約金 + 立即遷改），同時傾聽其現(xiàn)實困難（經(jīng)濟緊張、設備無處安放），緩解對立情緒。
釋法明理，穩(wěn)定預期：
核心方案設計（參考本案成功經(jīng)驗）：
解約核心不變：明確雙方同意解除租賃合同，保障實業(yè)公司收回房屋的核心訴求；
寬限遷改期限：給予林某合理時間（如 15-30 日）遷走設備和原材料，解決其 “無處安放” 的困境；
費用靈活結算：扣除房屋清理費用后，退還剩余預付租金（兼顧林某經(jīng)濟緊張與實業(yè)公司的實際損失）；
違約金減免：實業(yè)公司放棄違約金主張，降低林某負擔，換取其積極配合遷改。
爭議焦點破解：
若實業(yè)公司堅持違約金：可建議 “按實際損失比例減免”（如扣除清理費用后，不再額外主張違約金），或由林某承諾 “按期遷改 + 恢復房屋原狀” 作為補償；
若林某擔心遷改期限不足：可協(xié)商 “分階段遷改”，或由實業(yè)公司協(xié)助提供臨時倉儲信息，確保方案可落地。
調(diào)解協(xié)議核心條款（避免模糊表述）：
解約時間：明確 “租賃合同自本協(xié)議簽訂之日起解除”；
遷改期限：精確到 “X 年 X 月 X 日前完成全部設備、原材料遷改，將房屋騰空并返還”；
費用結算：明確 “剩余租金 XX 元，扣除清理費用 XX 元，實業(yè)公司于 X 日內(nèi)退還林某 XX 元”；
房屋返還標準：“返還時房屋需符合‘無損壞、無殘留物品、清潔達標’標準，雙方當場驗收簽字”；
違約后果：“若林某逾期遷改，按每日 XX 元支付違約金；若實業(yè)公司逾期退款，按同期 LPR 支付利息”。
協(xié)議生效與執(zhí)行保障：
建議申請司法確認：雙方可向法院申請調(diào)解協(xié)議司法確認，賦予強制執(zhí)行力，避免一方反悔；
留存交接憑證：房屋返還時，雙方簽署《交接確認書》，附現(xiàn)場照片 / 視頻，明確無爭議。
明確 “清理費用” 的具體范圍（如保潔費、維修損耗費），避免林某對扣除金額提出異議；
約定 “遷改期間的房屋占用費”（如逾期未遷改，需支付額外占用費），督促林某按時履行；
若房屋存在嚴重損耗（如加工導致的結構損壞），需在協(xié)議中明確修復責任與期限，或直接扣除相應修復費用。
林某需在協(xié)議中承諾 “遷改期間不新增設備、原材料”，避免擴大占用范圍；
若林某經(jīng)濟緊張，可約定 “分期退還剩余租金”，但需明確每期退款金額與時間，保障其履行能力。
若調(diào)解時林某暫無新倉儲地點：可協(xié)商 “實業(yè)公司給予 1-2 個月寬限期，林某按原租金標準支付寬限期占用費”，平衡雙方利益；
若房屋用途改變導致第三方投訴（如環(huán)保、消防問題）：協(xié)議中需明確 “由林某負責處理并承擔全部責任”，與實業(yè)公司無關。
調(diào)解中注重 “程序人性化”：如為經(jīng)濟困難的林某提供調(diào)解時間靈活安排、書面材料通俗化解釋，避免其因不懂法律而錯失權益；
聚焦 “實質(zhì)性解紛”：不僅解決 “解約” 問題，更要預判 “遷改、結算、交接” 等后續(xù)環(huán)節(jié)的爭議，一次性化解全部矛盾；
兼顧 “法律效果與社會效果”：既維護合同嚴肅性（確認違約行為），又體現(xiàn)司法溫度（給予合理寬限、減免過重責任），實現(xiàn) “案結事了人和”。
