租客在租賃房屋期間，兩次被外來人員騷擾，選擇提前退租、搬離房屋，出租公司認為租客違約解除合同，無權要求退還押金。近日，浙江省寧海縣人民法院審結一起房屋租賃合同糾紛案，判決被告某物業管理公司退還原告王某某剩余押金。

　　2024年8月，王某某和某物業管理公司簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃某公寓的房屋，租期為半年，即2024年8月29日至2025年2月28日，租金月結，提前5天支付下期房租。某物業管理公司收取租房押金及水電費押金。同年11月底，案外人趙某因醉酒，到王某某屋外敲門十余分鐘。王某某與某物業管理公司的管理人員聯系，然而管理人員并未及時采取必要措施制止該醉酒人員的行為，王某某報警后才得以解決。2025年1月，外來推銷人員進入公寓內敲擊王某某房屋房門。同年1月23日，王某某以安全無法得到保障為由，向某物業管理公司提出提前解除合同，之后未支付最后一期租金。同年1月31日，王某某搬離公寓，后某物業公司向原告退還部分水電費押金。

　　王某某認為，某物業管理公司未能提供必要安全保障措施，致使合同目的無法實現，其有權要求解除合同、退還剩余押金。某物業管理公司則認為，王某某違約解除合同在先，無權要求退還押金。雙方協商未果，王某某起訴至法院，要求某物業管理公司退還扣除消耗的水電費及超期居住的2天房租后的剩余押金。

租客遭騷擾提前退租，押金能否退還？——房屋租賃合同安全保障義務的法律認定與實操指引

一、租賃合同解除糾紛律師解讀：核心法律爭議與裁判邏輯

1. 出租人的安全保障義務：法定責任不可免除

? 法律依據與核心內涵：律師會明確，根據《民法典》第 731 條 “租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同”，以及《商品房屋租賃管理辦法》第 9 條 “出租人應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安全”，出租人不僅需保障租賃房屋本身的質量安全，還需承擔管理區域內的安全保障義務—— 包括防范外來人員非法入侵、及時制止騷擾行為等，這是房屋租賃合同的默示義務，無需合同明確約定即存在。

? 本案中出租公司的違約認定：某物業管理公司作為公寓管理者，具有更強的安全管理能力，但其在兩次騷擾事件中均未履行應盡義務：① 首次醉酒人員敲門時，未及時采取制止措施，需租客報警才能解決，違反 “及時響應并處置安全隱患” 的義務；② 第二次外來推銷人員進入公寓騷擾，說明公寓門禁管理存在漏洞，違反 “防范外來人員非法進入” 的安全保障義務。兩次事件疊加，導致租客的居住安全無法得到保障，符合 “租賃物危及承租人安全” 的法定情形。

? 安全保障義務的邊界區分：需明確出租人并非承擔 “無限安全責任”（如租客因自身糾紛導致的騷擾，出租人無過錯則無需擔責），但本案中騷擾者為無關案外人，且因出租人門禁管理疏漏、處置不及時導致風險擴大，故需承擔全部責任。對比類似案例，若出租人已履行合理安全保障義務（如張貼安全提示、配備消防設施、及時處置隱患），則無需對承租人意外損失擔責。

2. 提前退租的合法性：租客無責解除合同的法定情形

? 合同解除的法律依據：《民法典》第 563 條規定，當事人一方遲延履行主要債務，或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，另一方有權解除合同。房屋租賃合同的核心目的是 “承租人獲得安全、穩定的居住權”，本案中出租公司未履行安全保障義務，導致租客居住安全受威脅，合同目的已無法實現，王某某有權單方無責解除合同，而非 “違約解除”。

? 與 “違約退租” 的核心區別：若租客因自身原因（如工作調動、個人偏好）提前退租，屬違約行為，出租人可依約沒收押金；但本案中退租是因出租人違約導致的 “被動解除”，租客無任何過錯，不僅無需承擔違約責任，還可要求出租人退還押金并賠償損失（如搬家費、臨時居住費）。

? 押金退還的法律依據：根據 2025 年 9 月 1 日施行的《住房租賃條例》第 10 條，押金用途限于違約擔保與損害賠償，是否可不退、如何扣減須明確約定。本案中王某某無違約行為，亦未造成房屋損壞，出租公司以 “違約解除” 為由拒絕退還押金，違反法律規定，法院判決退還剩余押金符合立法精神。

3. 裁判邏輯：平衡合同嚴守與實質公平

? 法院判決的核心考量：法院未機械依據 “租期未到不得退租” 的合同約定，而是聚焦 “實質公平”—— 既保障出租人的合同權益，更優先保護承租人的人身安全權（居住安全是基本人權，優先于合同約定）；同時結合《住房租賃條例》“破解押金退難” 的立法目的，認定押金應退還，引導出租人重視安全保障義務，規范住房租賃市場秩序。

? 對租賃雙方的警示意義：對出租人而言，安全保障義務是法定義務，不能通過合同約定免除，需加強門禁管理、及時處置安全隱患，否則可能面臨合同解除與押金退還的風險；對承租人而言，遭遇騷擾后需及時留存證據，通過合法途徑解除合同，避免因證據不足被認定為 “違約退租”。

4. 核心爭議點對比：本案與典型租賃糾紛的區別

二、律師能做的：全流程實操指引（從維權到預防）

1. 承租人（王某某方）的維權實操

? 證據收集與固定：

? 核心證據：房屋租賃合同（證明租賃關系與押金約定）、騷擾事件相關證據（報警記錄、與出租公司的溝通記錄、監控錄像、證人證言）、退租通知（如微信 / 短信記錄、書面通知回執），證明出租人未履行安全保障義務；

? 關鍵證據：房屋交接記錄（證明房屋無損壞，無需扣除押金）、水電費繳納憑證（證明無欠費）、搬家費、臨時居住費票據（可主張額外賠償）；

? 補充證據：公寓門禁管理疏漏的照片 / 視頻（如大門敞開、無安保人員）、其他租客的類似投訴記錄（證明安全問題并非個例）。

? 訴訟 / 協商訴求設計：

? 核心訴求：要求解除房屋租賃合同，退還扣除合理費用（水電費、超期居住房租）后的剩余押金；

? 附加訴求：要求出租人賠償因騷擾導致的額外損失（如搬家費、精神損害撫慰金，需提供相關憑證）；

? 協商策略：以 “出租人違約證據 +《住房租賃條例》押金規定” 為籌碼，要求對方主動退還押金，避免訴訟成本；若協商無果，可起訴并申請財產保全，防止出租人轉移資金。

2. 出租人（物業管理公司方）的應對實操

? 合理抗辯與證據準備：

? 若主張已履行安全保障義務，需提供證據：門禁管理記錄（如訪客登記、安保巡邏記錄）、與租客的溝通記錄（證明及時響應）、安全提示張貼照片、騷擾事件處置記錄（如協助報警、安撫租客）；

? 若租客存在未繳費用（如租金、水電費），可主張從押金中扣除，但需提供明確憑證，不得隨意擴大扣除范圍；

? 避免無效抗辯：不得以 “合同未約定安全保障義務”“騷擾系第三方造成” 為由拒絕擔責，此類抗辯不符合《民法典》與《商品房屋租賃管理辦法》的強制性規定。

? 調解中的權益爭取：

? 提出可行方案：如 “全額退還押金，雙方互不追究其他責任”，快速化解糾紛，避免影響公司聲譽；

? 主動彌補過錯：若確實存在安全管理疏漏，可承諾加強門禁管理、增加安保巡邏，爭取租客諒解，降低糾紛化解成本。

3. 合同起草與審查：預防糾紛的關鍵要點

? 出租人視角的合同優化：

? 明確安全保障義務的具體內容（如 “出租人負責公寓門禁管理，配備安保人員，及時處置騷擾、入侵等安全事件”）；

? 約定押金扣除的具體情形（如 “租客未按約定退租、造成房屋損壞的，可扣除押金”），避免模糊表述引發爭議；

? 加入 “安全事件處置流程” 條款（如 “租客遭遇騷擾后，應在 24 小時內書面通知出租人，出租人需在 1 小時內響應”），明確雙方權責。

? 承租人視角的合同審查：

? 重點審查安全保障條款，若合同未約定，可要求補充 “出租人需保障租賃期間的居住安全，及時制止外來人員騷擾”；

? 明確押金退還條件與時間（如 “合同解除后 15 日內，出租人應退還押金，扣除費用需提供憑證”），避免 “押金不退” 的霸王條款；

? 警惕免責條款：若合同約定 “出租人對第三方造成的騷擾不承擔責任”，該條款因違反法律強制性規定無效，可要求刪除。

4. 判決 / 協商后的執行與后續維權

? 承租人的執行保障：

? 若出租人未按判決 / 協商結果退還押金，可在 2 年申請執行時效內，向法院申請強制執行，提供出租人銀行賬戶、房產、車輛等財產線索；

? 若出租人存在惡意拖欠、轉移財產行為，可申請法院將其納入失信名單，限制高消費。

? 出租人的風險防控：

? 及時退還押金，避免因逾期支付產生違約金（如按 LPR 計算的利息）；

? 針對安全管理漏洞進行整改，完善門禁系統、增加安保巡邏，避免再次發生類似糾紛；

? 留存整改記錄（如合同補充協議、安保培訓記錄），以備后續可能的糾紛舉證。

5. 特殊情形的應對策略

? 若騷擾事件情節嚴重（如暴力威脅、多次騷擾），承租人可立即搬離，無需提前通知，并要求出租人賠償全部損失（如搬家費、醫療費、精神損害撫慰金）；

? 若出租人已履行安全保障義務（如及時制止騷擾、無管理疏漏），承租人仍以 “安全擔憂” 為由退租，屬違約行為，出租人可依約沒收押金，但需提供充分證據證明自身無過錯；

? 若租賃房屋為群租房、違法建筑（不符合安全標準），承租人可隨時解除合同，要求退還押金并賠償損失，出租人還可能面臨行政處罰。