一、第一步：核心判定 —— 第三人是否構成 “善意取得”？
根據《民法典婚姻家庭編解釋（一）》第 28 條，第三人需同時滿足三個法定條件才構成善意取得，此時房產歸第三人所有，原配偶無法追回：
1. 善意取得的 “三要件”（缺一不可）
要件 | 司法認定標準 | 反例情形 |
主觀善意 | 第三人不知道且不應當知道房屋為夫妻共有，或不知道出賣人未經配偶同意。 | 第三人與出賣人有親屬關系、明知夫妻分居 / 矛盾，或交易時配偶明確提出異議。 |
支付合理對價 | 購房款與市場價格基本一致（通常浮動不超過 10%-20%），且已實際支付（轉賬憑證為證）。 | 以遠低于市場價 “折價購買”，或僅出具 “欠條” 未實際付款。 |
完成過戶登記 | 房屋已依法辦理不動產轉移登記，第三人取得不動產權屬證書。 | 僅簽訂買賣合同、支付定金，但未辦理過戶手續。 |
2. 房產登記狀態對 “善意” 的影響
司法實踐中，房產登記在誰名下直接影響第三人的 “信賴合理性”：
登記在夫妻雙方名下：第三人明知房產共有卻仍與單方交易，幾乎不構成 “善意”，原配偶可直接主張合同無效追回房產。
登記在出賣人一方名下：第三人更易被認定 “善意”（如相信房屋為出賣人個人財產），需重點舉證其 “明知共有”（如聊天記錄、證人證言）。
登記在非出賣人一方名下：出賣人屬 “無權處分”，第三人若仍交易，主觀惡意明顯，不構成善意取得。
二、第二步：分情形處置 —— 能追回房產嗎？損失怎么賠？
情形 A：第三人構成善意取得（房產無法追回）
此時原配偶的救濟路徑集中在向擅自賣房一方索賠，具體包括：
離婚時主張少分 / 不分售房款
若擅自賣房一方存在隱藏、轉移、揮霍售房款的行為（如廣州花都區案例中，男方將 84 萬售房款短時間內取現揮霍），法院可判決其少分甚至不分財產。實踐中，過錯方通常會被酌定少分 20%-60% 的售房款。
單獨主張損害賠償
即便不離婚，原配偶也可起訴要求擅自賣房一方賠償房產價值的 50%（即共有份額對應的損失）。若房產已升值，賠償金額需按交易時的市場價值計算，而非原購房成本。
情形 B：第三人不構成善意取得（房產可追回）
原配偶可通過確認合同無效追回房產，關鍵需完成兩步舉證：
證明房屋為夫妻共同財產
提供結婚證、購房合同（婚后簽訂）、共同出資憑證（如雙方轉賬記錄）等，證明房產屬于婚姻存續期間的共有財產。
證明第三人不符合善意取得要件
若第三人 “非善意”：提交聊天記錄、錄音等，證明其明知房屋共有且出賣人未經同意；
若 “未付合理對價”：提供同小區同期成交價證明，證實交易價格顯著偏低；
若 “未過戶”：直接以不動產登記中心記錄抗辯。
典型案例：某夫妻共有房產登記在男方名下，男方擅自以市場價 70% 賣給表妹，女方起訴后，法院以 “第三人非善意 + 對價不合理” 為由，判決買賣合同無效，女方成功追回房產。
三、第三步：實操落地 —— 證據收集與維權流程
1. 核心證據清單（維權關鍵）
房產歸屬證據：結婚證、購房合同、房產證、共同還貸 / 出資流水；
擅自處分證據：房屋買賣合同、出賣人單方簽字的過戶材料、第三人付款憑證；
善意取得抗辯證據：
第三人與出賣人的親密關系證明（如親屬關系證明）；
交易價格偏低的證據（如房產評估報告、同戶型成交價截圖）；
出賣人隱藏房款的證據（如銀行轉賬記錄、取現憑證）。
2. 維權流程（分階段行動）
階段 | 行動要點 | 時間節點建議 |
緊急止損 | 若未過戶，立即向不動產登記中心提交《異議登記申請書》，阻止過戶；向第三人發送《告知函》，明確反對交易。 | 發現賣房行為后 72 小時內 |
協商階段 | 與出賣人、第三人協商，提出解決方案（如補付合理對價、撤銷交易），留存協商記錄。 | 異議登記后 1-2 周內 |
訴訟階段 | 若協商無果，起訴主張：① 買賣合同無效（追房產）；② 分割售房款（索賠）。 | 協商失敗后 30 日內 |
執行階段 | 若勝訴，申請強制執行（如撤銷過戶登記、查封出賣人財產）。 | 判決生效后 15 日內 |
四、特殊場景處理
1. 婚前房產婚后加名后擅自出售
加名后房產變為共同財產，擅自出售仍適用上述規則。但若第三人能證明 “加名系受脅迫” 且自己為善意，可能影響判決結果。
2. 擅自出售 “房改房”“經濟適用房” 等特殊房產
若房產未滿足上市交易條件（如經濟適用房未滿 5 年），買賣合同本身可能無效，原配偶可直接主張合同無效追回房產，無需考慮善意取得。
3. 分居期間擅自出售房產
分居不影響婚姻關系存續，房產仍屬共同財產。若出賣人以 “分居后各自管理財產” 抗辯，法院通常不予支持，仍可主張賠償。
五、風險提示（這些坑要避開）
異議登記超期失效：提交異議登記后 15 日內必須起訴，否則異議登記自動失效；
訴訟時效限制：主張損害賠償的訴訟時效為 3 年，自知道或應當知道賣房行為之日起計算；
“追認” 風險：若原配偶事后以行為認可交易（如接收部分售房款），可能被視為 “追認”，喪失追回權。
